Текущий и капитальный ремонт: чем отличаются и как определить вид работ

Вопрос «это текущий ремонт или капитальный» выглядит бухгалтерским, но решает он куда больше. От ответа зависит, нужна ли проектная документация, обязателен ли строительный контроль и требуется ли подрядчику членство в саморегулируемой организации. При этом определения двух видов ремонта живут в разных документах, и один из них к градостроительному законодательству вообще не относится.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт объектов капитального строительства определён в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Это замена и восстановление строительных конструкций объекта или их элементов, кроме несущих конструкций; замена и восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели элементы и восстановление таких элементов.

Ключевое в этом определении — оговорка про несущие конструкции. Заменять их целиком капитальный ремонт не позволяет: как только меняются несущие конструкции или параметры объекта (высота, этажность, площадь, объём), работы становятся реконструкцией по пункту 14 той же статьи. Замена отдельных элементов несущих конструкций при этом остаётся в границах капитального ремонта.

Для линейных объектов действует отдельное определение: капитальный ремонт линейных объектов по пункту 14.3 статьи 1 — это изменение параметров объекта или его участков, которое не влечёт изменения класса, категории и первоначально установленных показателей функционирования.

Что такое текущий ремонт и почему его нет в Градостроительном кодексе

Определения текущего ремонта в Градостроительном кодексе нет. Это не пробел, а следствие устройства законодательства: кодекс регулирует градостроительную деятельность, а текущий ремонт относится к технической эксплуатации зданий.

Основной источник — ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждённые приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312. В приложении с основными терминами текущий ремонт здания определён как ремонт, проводимый для восстановления исправности конструкций и инженерных систем и поддержания эксплуатационных показателей. Это систематические работы по защите от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений: побелка, окраска, ремонт полов и стен.

Для жилищного фонда действует ещё один документ — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170. Перечни конкретных работ приведены в приложениях к обоим документам.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Отличие не в цене и не в продолжительности работ, хотя на практике спорящие стороны чаще всего ссылаются именно на сумму. Разница в цели и в предмете.

• Цель текущего ремонта — поддержать работоспособность и внешнее состояние того, что уже есть. Цель капитального — восстановить ресурс объекта, вернуть или улучшить его характеристики.
• Текущий ремонт устраняет возникшие повреждения и износ отделки. Капитальный заменяет и восстанавливает сами строительные конструкции и инженерные системы или их элементы.
• Текущий ремонт планируется как систематический и повторяется с небольшой периодичностью. Капитальный проводится по мере исчерпания ресурса конструкций.

Отсюда простая проверка. Если работы затрагивают конструкции здания или инженерные системы, речь идёт о капитальном ремонте. Если работы ограничены отделкой и устранением текущих повреждений, это текущий ремонт. Если меняются несущие конструкции целиком или параметры объекта, это уже не ремонт, а реконструкция.

Как определить вид ремонта по конкретным работам

Разбор типовых спорных случаев.

Ремонт фасада

Окраска фасада, локальная заделка трещин, ремонт отдельных участков штукатурки — текущий ремонт. Замена или восстановление облицовки, утепление фасада, восстановление конструкции ограждающих стен — капитальный. Смотреть надо на то, восстанавливается ли конструкция или обновляется покрытие.

Ремонт кровли

Устранение отдельных протечек, замена небольших участков покрытия — текущий ремонт. Полная замена кровельного покрытия, ремонт или замена элементов стропильной системы, восстановление гидроизоляции по всей площади — капитальный.

Ремонт отмостки

Заделка отдельных трещин и просадок — текущий. Полное переустройство отмостки с восстановлением подстилающих слоёв и примыканий — капитальный, поскольку восстанавливается конструктивный элемент, а не покрытие.

Инженерные сети

Замена отдельных приборов, кранов, участков разводки в пределах помещения — текущий ремонт. Замена и восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов прямо названы в определении капитального ремонта, поэтому замена стояков, вводов, магистралей, оборудования узлов — капитальный.

Спорные случаи лучше фиксировать до начала работ: заключением специализированной организации, дефектной ведомостью с описанием состояния конструкций или решением технического совета заказчика. Задним числом переквалифицировать вид ремонта тяжело, а последствия ошибки касаются и приёмки, и налогов, и допуска подрядчика.

Нужно ли СРО для капитального ремонта

Членство в саморегулируемой организации нужно не потому, что ремонт назвали капитальным, а потому что подрядчик заключает договор определённого типа. Обязанность возникает в трёх случаях.

• Договор на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или снос объектов капитального строительства с обязательствами свыше 10 млн рублей.
• Договоры по 44-ФЗ, 223-ФЗ и постановлению Правительства № 615 независимо от суммы.
• Осуществление строительного контроля и других функций технического заказчика.

Для текущего ремонта членство в СРО по этим основаниям не требуется: он не относится к строительству, реконструкции, капитальному ремонту или сносу объектов капитального строительства. Это ещё одна причина, по которой квалификация работ важна не только для сметы.

Перечня видов работ, требующих допуска, с 2017 года не существует — свидетельства о допуске отменены Федеральным законом № 372-ФЗ. Если в документах или в требованиях заказчика встречается ссылка на «перечень видов работ, установленный Градостроительным кодексом», это устаревшая формулировка.

Реконструкция: когда ремонт перестаёт быть ремонтом

Третья категория работ, с которой путают капитальный ремонт. Реконструкция объектов капитального строительства по пункту 14 статьи 1 ГрК РФ — это изменение параметров объекта или его частей: высоты, количества этажей, площади, объёма, включая надстройку, перестройку и расширение, а также замену и восстановление несущих строительных конструкций.

Различие держится на двух признаках. Если меняются габариты или объём объекта, это реконструкция. Если несущие конструкции заменяются или восстанавливаются целиком, это тоже реконструкция, тогда как замена их отдельных элементов остаётся капитальным ремонтом.

Цена ошибки выше, чем при путанице текущего и капитального ремонта. Реконструкция требует разрешения на строительство, и выполнение её под видом капитального ремонта означает работы без разрешения со всеми последствиями, вплоть до признания объекта самовольной постройкой.

Кто определяет вид ремонта и как это зафиксировать

Закон не устанавливает органа, который присваивает работам категорию. На практике вид ремонта определяется последовательно.

1. Обследование состояния конструкций и дефектная ведомость: что именно изношено и что предстоит делать.
2. Решение заказчика о составе работ, оформленное заданием на проектирование или техническим заданием.
3. Проектная документация, если работы относятся к капитальному ремонту.
4. Договор, в котором вид работ назван прямо, а не подразумевается.

Если категория спорная, разумно получить заключение специализированной организации до начала работ. Переквалификация задним числом почти всегда происходит не в пользу подрядчика: к этому моменту работы уже выполнены без проекта, без строительного контроля и, возможно, без нужного допуска.

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах выделен в отдельный порядок. Работы выполняются по региональной программе, заказчиком выступает региональный оператор или сами собственники, а отбор подрядчиков идёт по правилам постановления Правительства РФ № 615.

Для подрядчика это означает членство в СРО независимо от суммы договора и более строгую приёмку: строительный контроль ведёт региональный оператор, а исполнительная документация проверяется до оплаты.

Частые ошибки в договорах

• Вид ремонта в договоре не назван вовсе, а определяется по смете. При споре смета оказывается слабым аргументом.
• Работы разбиты на несколько договоров, чтобы каждый оказался ниже 10 млн рублей. Дробление одного предмета на связанные договоры проверяющие рассматривают как способ обойти требование о членстве в СРО.
• В техническом задании на «текущий ремонт» фигурируют замена инженерных систем или восстановление конструкций. Название и содержание расходятся, и приоритет будет у содержания.
• Ссылка на «перечень видов работ, требующих допуска СРО». Такого перечня нет с 2017 года.

Проектная документация и строительный контроль

Для капитального ремонта готовится проектная документация в объёме, определённом заказчиком, и проводится строительный контроль по статье 53 ГрК РФ и постановлению Правительства РФ от 21 июня 2010 года № 468. Для текущего ремонта ни того, ни другого закон не требует, но заказчик вправе предусмотреть проверку качества в договоре.

Государственная экспертиза проектной документации на капитальный ремонт требуется не всегда: перечень случаев установлен статьёй 49 ГрК РФ, и значительная часть работ по капитальному ремонту под обязательную экспертизу не подпадает.

Коротко

Капитальный ремонт определён в пункте 14.2 статьи 1 ГрК РФ через замену и восстановление конструкций и инженерных систем, кроме несущих конструкций целиком. Определения текущего ремонта в кодексе нет, оно взято из ВСН 58-88(р) и относится к технической эксплуатации: поддержание исправности и устранение возникающих повреждений. Граница проходит по предмету работ, а не по их стоимости, и от неё зависят проект, строительный контроль и необходимость членства в СРО.

Если вы берёте договоры на капитальный ремонт свыше 10 млн рублей или участвуете в закупках, потребуется вступление в СРО. Ассоциация СРО «Содружество Строителей» принимает документы напрямую, без посредников, с 2010 года.