Строительный контроль: кто проводит, что проверяет и когда нужно членство в СРО

Строительный контроль путают то с государственным строительным надзором, то с авторским надзором, то с абстрактным «техническим надзором». Разница между ними не терминологическая: от неё зависит, кто подписывает акты, кому предъявлять претензии по скрытым работам и нужно ли исполнителю членство в саморегулируемой организации.

Что такое строительный контроль

Строительный контроль — это проверка того, что фактически выполненные работы соответствуют проектной и рабочей документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий и градостроительному плану участка. Определение и рамки процедуры заданы статьёй 53 Градостроительного кодекса РФ, порядок — постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 года № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».

Проводится он в процессе работ, а не после них. В этом смысл: часть конструкций и узлов после завершения этапа закрывается и увидеть их уже нельзя, поэтому качество проверяют до того, как их закроют.

Строительный контроль ведётся при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства. При текущем ремонте он по закону не обязателен, хотя заказчик вправе предусмотреть проверку в договоре.

Кем проводится строительный контроль

Статья 53 ГрК РФ устанавливает двухсторонний порядок. Контроль ведут обе стороны договора, и это не дублирование, а разные роли.

• Лицо, осуществляющее строительство, то есть подрядчик. Его контроль внутренний: проверяет собственные работы, материалы и оборудование, оформляет исполнительную документацию.
• Застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, или региональный оператор. Это внешний контроль со стороны того, кто заказал и оплачивает работы. Проводить его можно самостоятельно или привлечь по договору специализированную организацию.

Отсюда и деление на «строительный контроль подрядчика» и «строительный контроль заказчика», которое встречается в договорах и сметах. Это не два названия одного и того же, а две обязанности разных сторон.

Отдельный вопрос — может ли одно лицо вести контроль и от заказчика, и от подрядчика. Федеральная антимонопольная служба давала разъяснения о правомерности выполнения строительно-монтажных работ и строительного контроля одной организацией; на практике совмещение вызывает споры, поэтому распределение ролей лучше закрепить в договоре прямо.

Чем строительный контроль отличается от технического надзора и государственного надзора

«Технический надзор» — не термин Градостроительного кодекса. Так в обиходе называют контроль со стороны заказчика, и в этом значении технический надзор и строительный контроль заказчика — одно и то же. Путаница возникает, когда слово из практики сопоставляют с двумя разными правовыми процедурами.

• Строительный контроль ведут участники стройки: подрядчик и заказчик. Это отношения внутри договора.
• Государственный строительный надзор ведёт орган власти. Это внешняя проверка соблюдения обязательных требований, она проводится не по всем объектам и заканчивается заключением о соответствии.
• Авторский надзор ведёт проектировщик и смотрит, не отступают ли строители от проектных решений.

Практический вывод: если в договоре написано «технический надзор», стоит уточнить, чей контроль имеется в виду и какие именно функции передаются, иначе объём обязанностей окажется предметом спора.

Что является предметом строительного контроля

Проверяется не «качество вообще», а конкретный перечень.

1. Соответствие выполняемых работ проектной и рабочей документации.
2. Соблюдение последовательности и состава технологических операций.
3. Соответствие применяемых строительных материалов, изделий и оборудования требованиям проекта и технических регламентов, включая входной контроль поставки.
4. Освидетельствование работ, скрываемых последующими работами, и промежуточная приёмка конструкций, влияющих на безопасность.
5. Совместные с подрядчиком проверки соответствия и оформление актов.
6. Итоговая проверка перед приёмкой объекта.

Результаты фиксируются актами. Если контроль выявил нарушение, оно оформляется письменно, а спор между заказчиком и подрядчиком о недостатках работ разрешается по правилам статьи 53 ГрК РФ, вплоть до независимой экспертизы за счёт стороны, потребовавшей её назначения.

Какие права и обязанности есть у специалистов строительного контроля

Специалист вправе требовать документы на материалы и оборудование, знакомиться с исполнительной документацией, присутствовать при проведении работ и при испытаниях, требовать устранения выявленных нарушений и не подписывать акты, пока нарушения не устранены. При обнаружении работ, выполненных с отступлением от проекта, он вправе потребовать их переделки.

Обязанности зеркальны правам: своевременно проводить проверки, участвовать в освидетельствовании скрытых работ, фиксировать результаты в актах и журналах, сообщать заказчику о нарушениях. Уклонение от освидетельствования скрытых работ практически лишает заказчика возможности впоследствии ссылаться на их недостатки.

Какие функции строительный контроль не выполняет

Специалисты строительного контроля не руководят производством работ и не заменяют собой линейный персонал подрядчика. Они не разрабатывают и не изменяют проектные решения: это зона проектировщика и авторского надзора. Они не выдают разрешение на ввод объекта и не заменяют государственный строительный надзор. И они не отвечают за организацию труда и охрану труда на площадке вместо подрядчика.

Кто имеет право осуществлять строительный контроль и нужно ли членство в СРО

Строительный контроль заказчика относится к функциям технического заказчика. Выполнение этих функций по договору — одно из оснований, при которых требуется членство в саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капитального строительства. Наряду с договорами свыше 10 млн рублей и работами по 44-ФЗ, 223-ФЗ и постановлению № 615, это самостоятельный случай обязательного членства, и он не зависит от суммы договора.

Правоприменительная практика по этому вопросу неоднородна: встречаются разъяснения, толкующие необходимость членства для отдельных случаев строительного контроля по-разному. Поэтому требование о членстве и его подтверждение выпиской из реестра разумно закреплять в договоре, а не выводить из общих формулировок.

Второе требование — кадровое. У организации должны быть специалисты по организации строительства, сведения о которых внесены в национальный реестр специалистов. Само по себе включение физического лица в НРС права вести строительный контроль по договору не даёт: реестр подтверждает квалификацию человека, а допуск к работам определяется членством организации в СРО.

Проверить, состоит ли подрядчик или организация строительного контроля в СРО, можно по реестру членов — по ИНН или названию.

Кто такой технический заказчик

Понятие раскрыто в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ. Технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени: оно заключает договоры на инженерные изыскания, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и снос, готовит задания на эти работы, передаёт исполнителям необходимые материалы и документы, утверждает проектную документацию и подписывает документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из определения следуют два практических вывода. Технический заказчик — всегда организация, а не физическое лицо. И его функции шире строительного контроля: контроль лишь одна из них, поэтому договор «на технический заказчик» и договор «на строительный контроль» — разные по объёму документы.

Застройщик вправе выполнять функции технического заказчика самостоятельно. Если он передаёт их сторонней организации, та должна состоять в саморегулируемой организации: это самостоятельное основание обязательного членства, не связанное с суммой договора.

В обиходе технического заказчика называют службой заказчика, а его специалистов — «техническим надзором». Юридического значения эти названия не имеют, и в договоре лучше опираться на перечень функций из пункта 22 статьи 1 ГрК РФ.

Строительный контроль при капитальном ремонте

Капитальный ремонт объектов капитального строительства прямо назван в статье 53 ГрК РФ и в постановлении № 468, поэтому строительный контроль при капитальном ремонте обязателен так же, как при строительстве. Разница в объёме: проверяется то, что предусмотрено проектом капитального ремонта, а перечень скрытых работ обычно короче.

Здесь важно не ошибиться с квалификацией самих работ. Если по документам ремонт текущий, обязанности вести строительный контроль по закону не возникает, а если работы фактически подпадают под капитальный ремонт, отсутствие контроля и актов освидетельствования становится проблемой при приёмке и при проверке. Границу между видами ремонта разбираем в отдельном материале про текущий и капитальный ремонт.

Освидетельствование скрытых работ

Это центральная процедура строительного контроля, и именно вокруг неё возникает большинство споров. Скрытые работы — те, результат которых будет закрыт последующими конструкциями: армирование, гидроизоляция, основания под покрытия, узлы примыканий, прокладка сетей в конструкциях.

Порядок простой по замыслу и болезненный при нарушении. Подрядчик заранее извещает заказчика о готовности к освидетельствованию. Заказчик направляет своего специалиста, тот осматривает работу, сверяет её с проектом и подписывает акт. Только после этого работу разрешено закрывать.

Что происходит при нарушении порядка. Если подрядчик закрыл работы, не вызвав заказчика, заказчик вправе потребовать вскрытия за счёт подрядчика. Если заказчик проигнорировал вызов и работы были закрыты, ему будет сложно впоследствии ссылаться на недостатки этих работ. Поэтому вызовы и отказы фиксируют письменно, а не в переписке мессенджеров.

Акты освидетельствования входят в состав исполнительной документации и предъявляются при итоговой проверке и при вводе объекта в эксплуатацию. Отсутствие актов по скрытым работам обнаруживается именно в этот момент, когда исправить что-то уже дорого.

Сколько стоит строительный контроль

Для коммерческих объектов цена договорная: стороны сами определяют объём функций, состав специалистов и периодичность выездов. Разброс на рынке большой именно потому, что за одним названием скрывается разный объём работы: от периодических выездов до постоянного присутствия на площадке.

Для объектов, которые финансируются полностью или частично из федерального бюджета, действуют нормативы расходов заказчика на строительный контроль, приведённые в приложении к постановлению Правительства РФ № 468. Считаются они от общей стоимости строительства без учёта расходов на приобретение земельных участков, в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года, с последующим пересчётом. Норматив снижается по мере роста стоимости объекта, а для крупных объектов применяется отдельная формула. Там же заданы нормативы численности работников, занятых строительным контролем.

Это различие полезно помнить при спорах о цене: ссылка на «норматив по 468-му постановлению» уместна для бюджетной стройки и не является обязательной для коммерческого договора.

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Региональный оператор прямо назван в статье 53 ГрК РФ среди тех, кто проводит строительный контроль. Это тот случай, когда капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах выполняется по региональной программе, а отбор подрядчиков идёт по правилам постановления Правительства № 615.

Для подрядчика здесь два следствия. Первое: договоры по постановлению № 615 требуют членства в СРО независимо от суммы. Второе: строительный контроль со стороны регионального оператора будет плотнее, чем на обычном коммерческом объекте, а исполнительная документация проверяется до оплаты.

Частые ошибки

• В договоре записан «технический надзор» без расшифровки функций. Стороны понимают под ним разное, а объём обязанностей выясняется при первом же споре.
• Строительный контроль поручен организации, которая не состоит в СРО. Обнаруживается это обычно при проверке или при отказе заказчика принять работы.
• Специалист внесён в национальный реестр, но действует как физическое лицо по договору. Реестр подтверждает квалификацию человека, право вести работы даёт членство организации.
• Акты освидетельствования скрытых работ подписываются задним числом пачкой перед сдачей объекта. При проверке это видно по датам и по журналу работ.
• Один и тот же сотрудник ведёт контроль и от заказчика, и от подрядчика. Формально запрет не всегда очевиден, но смысл двухсторонней процедуры при этом теряется, и претензии к качеству предъявить некому.

Порядок проведения: с чего начать

1. Определить в договоре, кто ведёт контроль со стороны заказчика, в каком объёме и с какой периодичностью.
2. Назначить приказом ответственных специалистов и передать подрядчику их данные.
3. Согласовать перечень работ, подлежащих освидетельствованию как скрытые, и порядок вызова на освидетельствование.
4. Вести журнал работ и оформлять акты по каждому этапу, не откладывая до приёмки.
5. Проверить членство исполнителей в СРО и наличие специалистов в НРС до начала работ, а не после.

Коротко

Строительный контроль — обязательная процедура при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте, которую по закону ведут одновременно подрядчик и заказчик. Его предмет — соответствие работ, материалов и последовательности операций документации, а главный практический смысл — освидетельствование того, что будет закрыто последующими работами. Для организации, которая ведёт строительный контроль по договору как функцию технического заказчика, нужны членство в СРО и специалисты в национальном реестре.

Если вы выполняете строительный контроль или планируете взять такие договоры, вступление в СРО — первое, что нужно оформить. Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает с 2010 года и принимает документы напрямую, без посредников.